2021-07-26
本书搜集整理了近年来法院和管理人遇到的有关破产法实务操作的105个疑难问题，根据《企业破产法》等法律法规司法解释，参考地方法院发布的破产审判指导文件以及学者观点和域外相关法律规定，对问题逐一解答，同时全面、深入、系统地阐述理由，并附有相应的参考依据。
32.房地产企业在楼盘预售期间进入破产程序的，政府监管部门仍要求预售资金进入监管专用账户时，如何处理？
【回答】
债务人企业的楼盘预售资金在破产程序中属于债务人财产。管理人应按照《企业破产法》规定，依法履行职责，接管债务人财产，包括楼盘预售资金。
【理由】
商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款(包括定金、首付款、后续付款、按揭付款)。
商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。
从上述定义看，商品房预售资金监管系房地产行政主管部门对开发商运用商品房预售基金的监管措施。此监管措施实施目的在于防止出现购房款资金被开发商挪作他用，影响商品房正常销售，造成烂尾楼等社会影响较大的不利后果。
破产财产是自破产程序开始时起由债务人所有的财产及财产权利构成的财产性集合体。房地产企业在楼盘预售期间进入破产程序后，针对该房地产企业的破产程序开始，此时债务人所有财产从意涵所指当然包括商品房预售基金，因此，其从性质上看，属于破产财产。
从商品房预售资金监管的定义上看，该行政监管措施不会改变民事权利的性质及所有权的归属，而只是一种便于监察管理的措施。其设立目的在于确保该项资金用于房地产项目建设，不得随意支取、使用。当房地产企业进入破产程序后，破产财产由管理人进行接管，进而估价、变价和分配。此时，该项基金处于管理人的控制与监督之下，显然不存在由房地产企业挪作他用之可能。但在实务中，仅由管理人与政府监管部门进行沟通将预售资金纳入管理人账户一般存在难度，可通过破产受案法院向有关政府机关发出司法建议函等方式协调处理。
综合破产财产的定义及商品房预售资金监管目的看，此时仍然要求预售资金进入原监管专用账户，理由和依据并不充分。
【参考依据】
《企业破产法》
第25条 管理人履行下列职责：
（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；
（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；
（三）决定债务人的内部管理事务；
（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；
（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；
（六）管理和处分债务人的财产；
（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；
（八）提议召开债权人会议；
（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。
本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。
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原文出处：“破产法实务”微信公众号，主编：张善斌，副主编：张亚琼。
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