2021-07-30
本书搜集整理了近年来法院和管理人遇到的有关破产法实务操作的105个疑难问题，根据《企业破产法》等法律法规司法解释，参考地方法院发布的破产审判指导文件以及学者观点和域外相关法律规定，对问题逐一解答，同时全面、深入、系统地阐述理由，并附有相应的参考依据。
33.破产企业房屋预售过程中，因当时相关法院对该企业开发的并办有预售许可的房屋进行了查封，使得部分购房人缴纳了首付款而未能办理按揭手续，导致其达不到付款超过50%的消费者购房人的条件，能否认定为付款超过50%的消费者购房人？
【回答】
原则上不能。
【理由】
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”后《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进一步地明确了：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。上述三种情形下，承包人若强制执行购房者已经购买的房屋，购房者可以申请执行异议，保持自己对该房屋的所有权。
在上述相关司法解释中最高人民法院的态度十分明确，要求具备“交付购买商品房的全部或者大部分款项”，强调系“已支付价款超过合同约定总价款50%”。此为房屋买受人具备可对抗承包人工程价款优先受偿权的必要条件。
房地产企业破产中需要平衡的多方利益较为复杂，若任意放宽限制，可能导致位于其后顺位的债权人债权清偿比例降低甚至未获清偿。如，大量破产案件中除涉及消费者购房人利益外，对于建筑工程施工的工程价款支付亦牵涉到承包人，若在此类案件中过度保护消费者购房人的利益，将会导致清偿顺位靠后的承包人及诸多劳动者的工程价款受偿比例下降。在相关司法解释保护消费者购房人的背后，其实隐藏的是生存权与经营权的考虑。由于消费者购房人购买房屋系出于生存居住的需要，相较承包人的经营获利需求，法院优先对其权利进行保护，无可厚非。但是此保护绝不可过度倾斜。因承包人的经营获利对于建筑工程施工人员的生存生活亦十分重要，对维护社会稳定及保护弱势群体亦有极大意义。
除此之外，对于消费者购房人的保护并非仅此一条。未达到支付过半购房款的购房人只是不能享有商品房物权优先请求权，其仍可依据房屋买卖合同，行使相应的债权请求权。房屋买卖合同若不存在无效情形，则视为有效合同，因买卖标的物房屋实际无法交付，合同实际无法履行，购房人可得请求返还购房款。该购房款返还请求权应优先于建筑工程价款优先受偿。相比承包人，立法上对于消费者购房人的保护已十分到位，其核心是在于保障生存权的考虑。如在此已有倾斜的立法背景下，管理人仍将达不到付款超过50%条件的购房人认定为符合该条件的购房人，一则对法律文本有扩大解释之嫌疑，二则可能导致对包括承包人在内的后顺位受偿者之不公。
故，缴纳了首付款而未能办理按揭手续，不满足付款超过50%条件的，原则上不能认定为可对抗承包人工程价款优先受偿权的买受人。
实务中，对消费者购房人享有优先受偿权的认定标准一般为：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的50%。其中“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且承诺按照合同约定支付剩余价款的，可以理解为符合上述标准。
【参考依据】
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第29条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
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原文出处：“破产法实务”微信公众号，主编：张善斌，副主编：张亚琼。
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