2021-07-16
本书搜集整理了近年来法院和管理人遇到的有关破产法实务操作的105个疑难问题，根据《企业破产法》等法律法规司法解释，参考地方法院发布的破产审判指导文件以及学者观点和域外相关法律规定，对问题逐一解答，同时全面、深入、系统地阐述理由，并附有相应的参考依据。
29.买受人与出卖人签署《商品房买卖合同》并办理备案登记，出卖人未依约交付房屋及办理产权登记。过户前，出卖人被法院裁定破产。
（1）买受人是否可向出卖人行使案涉房屋之取回权？
【回答】
不可以。诉争房屋的所有权仍属出卖人享有，属于出卖人的财产，不属于买受人财产，买受人不享有取回权。
【理由】
在我国，不动产所有权移转以登记为实质要件，不动产自登记之日所有权发生转移。虽债务人在破产程序开始前承诺将不动产出售给债权人，但双方未于当时办理不动产变更登记。因此，未满足不动产移转条件，不动产所有权未发生转移，该不动产所有权仍归属于债务人。进入破产程序后，债务人财产由管理人进行接管。债权人此时仅享有相应的债权。
因此，买受人不可向出卖人行使案涉房屋取回权。
【参考依据】
《企业破产法》
第113条 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
《物权法》
第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《民法典》
第208条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第209条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
（2）管理人对已办理备案的房屋买卖合同是否享有单方解除权？
【回答】
若买受人已支付房款达50%，则管理人不享有解除权。
【理由】
首先，讨论当买受人已支付购房款全款情形。
《企业破产法》第18条第1款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条规定赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同也可以选择继续履行。法律上对该选择权的限制是：目标合同应当是债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。因此原则上，任一方已履行完毕合同义务者，不在管理人享有解除权合同范围内。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对于管理人对已办理备案的房屋买卖合同是否具有单方解除权的问题，判断标准并非在于商品房是否办理了行政备案，而是在于该合同是否为债务人与对方当事人均未履行完毕的合同。因此，判断管理人是否享有解除权，关键在于房屋买受人是否履行完毕合同义务，即支付房屋价款。房屋买受人已经履行完毕全部的合同义务即付款义务时，管理人没有进行另行处理的权利，不享有《企业破产法》第18条规定的解除权，无权将已支付房屋价款的房屋作为破产财产，只能继续履行该房屋买卖合同。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5条，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
因此，只要证明房屋买受人已交付全款，则管理人无权解除此房屋买卖合同。
其次，当买受人已支付购房款50%以上时，则管理人不享有合同解除权，管理人应向债权人会议或法院报告提议办理诉争房屋的转移登记手续。若债权人会议不同意的，由法院裁定通过。
从最高人民法院办公室于2005年12月23日发布《关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》看，最高人民法院对于买受人权利优先保护的态度是：“《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”对于已交付房屋总价款50%以上的买受人，出于保护个人居住权考虑，购买该商品房用于满足生活需要而非经营的，即使房地产企业已经进入破产程序，只要房屋具备交付条件的，管理人亦不应享有合同解除权。
最后，若买受人未支付超过房屋总价款50%的，在未办理房屋所有权及相应土地使用权转移登记情况下，买受人与出卖人之间商品房买卖合同因破产程序变为未履行完毕的合同，由管理人依法行使合同选择权。管理人选择解除合同，管理人返还买受人的已付购房款，作为共益债务按顺序清偿。
实务中在房地产企业破产审判实践中多采用50%标准，其理由除参照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》外，还综合考虑了在房价上涨背景下购房人群体利益诉求和生存权保障等因素。
【参考依据】
《企业破产法》
第18条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《合同法》
第286条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《民法典》
第807条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第28条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《破产法解释二》
第35条 出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。
买受人未依约支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款75%以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第5条 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（3）能否请求房地产企业履行房屋过户义务？
【回答】
已支付完毕50%以上购房价款的买受人，在已经办理备案登记的情况下，可以要求继续履行房屋买卖合同，在支付全部购房款，且商品房符合交付的条件下，买受人可以要求办理产权证。
【理由】
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中有规定，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，承包人若强制执行买受人已经购买的房屋，买受人可以申请执行异议，保持自己对该房屋的所有权。可见，在承包人与买受人利益相冲突时，法院着重保护已支付价款超过合同约定总价款50%的这部分购房者。
结合最高人民法院办公室于2005年12月23日发布《关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》，最高人民法院对于该权利优先保护的态度是：“《批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”
综合以上两个相关规定，对于已交付购买商品房的全部或大部分款项的买受人，出于保护个人居住权，购买该商品房用于满足生活需要而非经营的，即使房地产企业已经进入破产程序，已支付完毕50%以上购房价款的买受人，在已经办理备案登记的情况下，可以要求继续履行房屋买卖合同。在支付全部购房款，且商品房符合交付的条件下，买受人可以要求办理产权证。
【参考依据】
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
（4）若管理人将房屋过户，是否构成《企业破产法》第16条规定的“无效个别清偿行为”？
【回答】
管理人将房屋过户给已支付完毕全部购房价款的买受人，不构成无效个别清偿行为。
【理由】
《企业破产法》第16条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”“无效个别清偿”的要件有：第一，为债务人实施的；第二，债务为实际存在的；第三，为债务人在破产申请受理后实施的。依此条件对照，已支付完毕全部购房款、具备交付条件的房屋似是符合无效个别清偿的定义。
对于交付条件的房屋似是符合无效个别清偿的定义的疑问，观察《企业破产法》第16条规定之要件，并结合《企业破产法》立法目的，不难得出将无效个别清偿的时间节点放置于人民法院受理破产申请，系出于公平清偿考虑之结论。破产申请得到受理，破产程序即告开始，破产债权须通过破产程序获得清偿。清偿之中，同一顺序的所有债权人地位平等，债务人财产以同一顺序债权总额为基准，按比例分配。因此，如果人民法院受理破产申请后，债务人仍然对个别债权人的债权进行清偿，就会造成同一顺位获得清偿的个别债权人与其他债权人实际受偿的不平等，使得个别债权人得到清偿的数额及比例高于其他债权人，甚至债权获得全部清偿。此时其他债权人的受偿比例下降，甚至可能得不到清偿。为了保障债务人财产清偿的平等性和有序性，提振债权人对破产程序的信心，增加债权人参与破产程序的积极性，有必要在受理破产申请后，禁止债务人对个别债权人的清偿，否认这种清偿的法律效力，防止债务人以个别清偿为名转移或转让企业的财产。
由上可知，个别清偿无效，是基于防止债务人以个别清偿为名转移或转让企业财产，使众多同一顺位债权人之间所获清偿比例不一致、清偿不公平现象出现所作的考虑。其关键点在于债权人之间顺位相同。但在不同清偿顺位之间，不存在上述疑虑。
其一，买受人债权的优先性决定不损害其他债权人合法权益。根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，买受人对房屋的债权优先于建设工程价款优先权、担保债权受偿，因此，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故不构成无效的个别清偿行为。其二，在维护其他债权人整体利益的同时，也应保护买受人个人的物权期待利益，维护交易安全和社会稳定。大多数买受人已经占有房屋并居住，若不能办证将会影响物权的归属，房产企业的破产涉及众多业主，业主可能会集体诉讼或信访，影响社会稳定，这可能增加破产企业因处理纠纷所带来的成本或负债。需要说明的是，这里所保护的买受人应限定为消费者购房人，用于满足其生活居住需要。
实践中的法院裁判文书支持了这一观点。在北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷一案[最高人民法院(2015)民申字第1158号民事裁定书。]中，人民法院认为交付了购买商品房全部或者大部分款项的买受人对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第16条所称的无效的个别清偿行为。
因此，履行房屋过户义务的行为不构成无效个别清偿行为。
【参考依据】
《企业破产法》
第16条 人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。
第71条 下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第29条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（5）若管理人认为房屋整体拍卖有利于价值最大化，买受人的权利应如何保护？赔偿额的计算方式如何？
【回答】
管理人不享有合同解除权时，若管理人认为诉争房屋整体拍卖有利于价值最大化，可询问买受人选择是否解除合同。若买受人选择继续履行合同，则管理人有义务履行合同。若买受人选择解除合同，管理人返还买受人的已付购房款。一般情况下作为共益债务按顺序清偿。支付50%以上购房款、房屋买卖合同已经公示的消费者，其权利优于工程价款，优于抵押债权。产生的损害赔偿请求权作为普通债权进行申报。赔偿额应以已付购房款的逾期罚息计算。
管理人享有合同解除权时，可决定解除合同，此时买受人仍可按照上述方式保护自身权利。
【理由】
由于案件经法院判决并进入执行程序，在执行过程中，出卖人被法院裁定破产，执行程序应当中止，便进入破产程序进行概括执行。
是否属于破产法规定的待履行合同，取决于出卖人及买受人双方是否均未履行完毕。从比较法的角度看，《美国破产法》认为只要合同“某种程序上尚未履行”即可，那些一方已完全履行的合同，或未完全履行当尚未履行的那一部分并未构成对方拒绝履行抗辩依据的合同，不属于破产中未完全履行的合同。《德国破产法》原则上只要主义务（履行义务）没有完全履行即可构成。因破产这一新的事实出现，导致原有判决执行中止，作为债务人的出卖人被管理人接管，债务人的清偿与重大财产的处理须经债权人会议同意。如同执行和解协议签订后不履行，一方可依新的事实重新起诉，债权人与管理人也可重新处理原有合同纠纷。
管理人办理诉争房屋的转移登记手续的程序问题。在已有生效法律文书支持的情况下，根据《破产法解释二》第5条、《民诉法解释》第513条、《执转破意见》第8条，买受人应根据《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第20条，凭生效的法律文书向受理破产案件的人民法院申报债权。生效判决执行内容是办理房屋所有权转移登记这一行为，其本质是物权变动行为，债权人要求债务人交付不动产。根据《破产法解释三》第15条规定：“管理人处分企业破产法第六十九条规定的债务人重大财产的，应当事先制作财产管理或者变价方案并提交债权人会议进行表决，债权人会议表决未通过的，管理人不得处分。管理人实施处分前，应当根据企业破产法第六十九条的规定，提前十日书面报告债权人委员会或者人民法院。债权人委员会可以依照企业破产法第六十八条第二款的规定，要求管理人对处分行为作出相应说明或者提供有关文件依据。债权人委员会认为管理人实施的处分行为不符合债权人会议通过的财产管理或变价方案的，有权要求管理人纠正。管理人拒绝纠正的，债权人委员会可以请求人民法院作出决定。人民法院认为管理人实施的处分行为不符合债权人会议通过的财产管理或变价方案的，应当责令管理人停止处分行为。管理人应当予以纠正，或者提交债权人会议重新表决通过后实施。”管理人办理房屋所有权转移登记，属处分行为，应向债权人会议或人民法院报告，债权人会议有异议的，最终由法院决定。
一般情形下，已付购房款作为共益债务，损失赔偿作为普通债权清偿，赔偿额应以实际损失为基础。管理人或买受人解除合同，债务人应返还已付购房款并承担合同不能履行的违约责任，有约定违约金的从约定，没有约定的应向买受人赔偿损失。关于已付购房款，因合同解除后，出卖人继续占有已付购房款无法律依据，故可依不当得利进行返还，该债权产生于破产案件受理以后。[法律出版社法规中心主编，李春双编著：《中华人民共和国企业破产法注释全书》，法律出版社2015年版，第299页。]根据《企业破产法》第42条第3项规定，已付购房款可作为共益债务清偿。而损害赔偿请求权依据《企业破产法》第53条作为普通债权进行申报。关于赔偿额的计算方式，根据《合同法》第113条（《民法典》第584条），损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《商品房买卖合同解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”管理人应以已付购房款的逾期罚息计算损失赔偿数额。有人可能认为赔偿额应包括房屋增值部分的可得利益，但买房屋时原本存在交易风险，无法预见房价涨跌。即便可以预见，也无法在订立合同时能确定损失的时间点和大小。
需要注意的是，对于支付50%以上购房款、房屋买卖合同已经公示的消费者，基于保护弱势消费者的精神，并结合《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，应认定为其权利优于工程价款和抵押债权。
【参考依据】
《企业破产法》
第42条 人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；
（三）因债务人不当得利所产生的债务；
（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。
第53条 管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。
第69条 管理人实施下列行为，应当及时报告债权人委员会：
（一）涉及土地、房屋等不动产权益的转让；
（二）探矿权、采矿权、知识产权等财产权的转让；
（三）全部库存或者营业的转让；
（四）借款；
（五）设定财产担保；
（六）债权和有价证券的转让；
（七）履行债务人和对方当事人均未履行完毕的合同 ；
（八）放弃权利；
（九）担保物的取回；
（十）对债权人利益有重大影响的其他财产处分行为。
未设立债权人委员会的，管理人实施前款规定的行为应当及时报告人民法院。
《破产法解释三》
第15条 管理人处分企业破产法第六十九条规定的债务人重大财产的，应当事先制作财产管理或者变价方案并提交债权人会议进行表决，债权人会议表决未通过的，管理人不得处分。
管理人实施处分前，应当根据企业破产法第六十九条的规定，提前十日书面报告债权人委员会或者人民法院。债权人委员会可以依照企业破产法第六十八条第二款的规定，要求管理人对处分行为作出相应说明或者提供有关文件依据。
债权人委员会认为管理人实施的处分行为不符合债权人会议通过的财产管理或变价方案的，有权要求管理人纠正。管理人拒绝纠正的，债权人委员会可以请求人民法院作出决定。
人民法院认为管理人实施的处分行为不符合债权人会议通过的财产管理或变价方案的，应当责令管理人停止处分行为。管理人应当予以纠正，或者提交债权人会议重新表决通过后实施。
《执转破意见》
第8条 执行法院作出移送决定后，应当书面通知所有已知执行法院，执行法院均应中止对被执行人的执行程序。但是，对被执行人的季节性商品、鲜活、易腐烂变质以及其他不宜长期保存的物品，执行法院应当及时变价处置，处置的价款不作分配。受移送法院裁定受理破产案件的，执行法院应当在收到裁定书之日起七日内，将该价款移交受理破产案件的法院。
案件符合终结本次执行程序条件的，执行法院可以同时裁定终结本次执行程序。
《民诉法解释》
第513条 在执行中，作为被执行人的企业法人符合企业破产法第二条第一款规定情形的，执行法院经申请执行人之一或者被执行人同意，应当裁定中止对该被执行人的执行，将执行案件相关材料移送被执行人住所地人民法院。
《破产法解释二》
第5条 破产申请受理后，有关债务人财产的执行程序未依照企业破产法第十九条的规定中止的，采取执行措施的相关单位应当依法予以纠正。依法执行回转的财产，人民法院应当认定为债务人财产。
《商品房买卖合同解释》
第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》
二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
《江苏省高级人民法院民二庭破产案件审理指南（修订版）》
七、破产债权及清偿顺序
第2条 商品房买受人的权益。房地产开发企业破产中，关于商品房买受人的权益，应重点把握以下问题：商品房的权属变动。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第5、6的规定，与其后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应适用物权法的有关规定。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条系不动产买受人物权期待权的规定，并非不动产权属规定。
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原文出处：“破产法实务”微信公众号，主编：张善斌，副主编：张亚琼。
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