2019-11-13
管理人在履行职责期间，不仅需要注重破产程序的有序推进，同时也要兼顾各方利益。企业进入破产程序，管理人不可避免地要选择解除某些未履行完毕的合同，以便保护破产企业的资产，维护债权人的利益。《企业破产法》第五十三条明确规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”但在涉及管理人单方解除房屋租赁合同的案件中，法院实际的处理却与《企业破产法》第五十三条之规定不尽相同，诸多判例表明，法院对于管理人单方解除房屋租赁合同而产生的债务，偏向于认定其为共益债务优先受尝，而产生此种现象的原因，就在于我们不能机械的理解《企业破产法》第五十三条，应当针对不同案件做出不同的处理，灵活确定债务性质。
房屋租赁合同是具有持续性的合同，在合同签订后直至租期届满前，均处于合同履行期，出租人始终有义务保证承租人对租赁房屋的占有、使用等权能。但企业出租人一旦进入破产程序，将无法保障承租人的权利，管理人在接管破产企业后，必将对破产企业签订的租赁合同进行分析审查，并选择某些租赁合同进行单方解除。那么因出租人破产而单方解除房屋租赁合同，对承租人所造成的损失如何计算，承租人应当如何追偿，该笔债务是否应当属于共益债务而优先受尝。以上问题不论是身为破产企业的管理人，还是遭受损失的承租人及其代理人，都应当深入研究以平衡保护各方利益。本文试结合承办案例的实际情况，就以上问题阐述观点。
一、破产受理后管理人对于履行中的房屋租赁合同的处理及目的所在。
本文中所指房屋租赁合同为签订在破产受理之前，而租期届满之日在破产受理之后的正在履行过程中的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。”管理人对于该类合同享有单方解除权。对于破产企业来讲，其名下不动产自然为其财产的重要组成部分，势必会转化为破产财产用于债务清偿。作为破产管理人应当考虑的是如何更加迅速、有效、经济地将不动产变现，转化为能够用于清偿债务的财产，从而推动破产程序顺利的进行。考虑到如果继续维持房屋租赁合同的效力，而租赁不动产的变现能力却十分微弱，且由于买卖不破租赁原则，不动产设有租赁权时会导致资产变现困难或市场价值降低，那么全体债权人将更难得到清偿，此种情形下，管理人为保障债权人的利益会当然选择单方解除房屋租赁合同，取回不动产并采取进一步措施加速不动产的变现。反之，如果维持房屋租赁合同有利于破产企业的资产恢复，提高破产企业的清偿能力，管理人则会选择继续履行租赁合同。通过上述两种做法可以明确的一点是：无论管理人选择继续履行合同还是单方解除合同，其出发点均是为了保障破产程序顺利有序的进行，维护的是全体债权人的共同利益。
二、承租人因管理人单方解除租赁合同可能遭受到的损失。
管理人单方解除租赁合同后，势必会对承租人产生重大影响，将会严重打乱承租人的正常生活、经营计划，对承租人造成或多或少的损失。目前因企业出租人破产而单方解除合同对承租人造成的损失，具有争议的主要体现为两个方面：
第一，在合同正常履行期间，承租人往往会预先支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”在管理人单方解除租赁合同后，尚未履行的义务终止履行，承租人负有返还租赁物的义务，因此遭受到预先支付的租金损失，同时也因此享有了向破产企业主张债权的权利；第二，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行修缮、装修以供日常生活、经营使用的，按照承租人的计划，该装修工程的使用期限应当不少于租赁合同约定的租期，但因管理人单方解除租赁合同，导致装修物的使用期限小于承租人的预期从而无法充分发挥装修的全部价值，使承租人遭受到投入的装修成本无法达成经营目的之损失，管理人行使解除权后，破产企业同样应当对该部分的损失承担责任。除上述两个方面，承租人还会受到因无法正常经营而遭受的停业损失、因房屋租赁市场价格变动而造成的租金差价损失、因返还租赁房屋而搬迁造成的损失、房屋租赁合同约定的违约金等各方面的损失。故管理人选择单方解除一些房屋租赁合同，总体来讲对全体债权人以及破产程序本身都是有利的，但也不可避免的使承租人遭受了不应有的损失。
三、结合具体案例分析解除租赁合同对各方利益的影响与保护。
案情简介：A公司与B公司分别签订两份房屋租赁合同，约定B公司承租A公司名下两处不动产，面积共计21714平方米，总年租金为634.04万元，半年支付，租期为2015年3月20日至2030年6月19日，用于B公司经营鞋城。B公司承租房屋后，为经营之便利，经A公司同意对租赁房屋进行了装修投资。因B公司的装修投入，A公司的不动产使用价值得到大大提升，并经过B公司的前期招商、宣传等工作，使得该处不动产形成了成熟、稳定的鞋业贸易市场。2016年5月20日，南京市中级人民法院作出民事裁定书，受理申请人C公司对被申请人A公司的破产清算申请。A公司进入破产程序后，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知B公司对房屋租赁合同的处理，则视为管理人选择解除房屋租赁合同。合同解除后，管理人收回租赁不动产，并继续经营鞋城。
本案中，A公司管理人选择单方解除房租租赁合同，考虑到的问题可谓深远，一方面A公司需要不动产快速变现，故解除房租租赁合同，收回不动产；一方面因B公司的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置已形成稳定市场适于发展，在回收不动产后，管理人没有对不动产进行拍卖、变卖，而是接管B公司的鞋城，继续经营使用。如此一来，既收回了A公司出租的不动产，又能利用已经形成的稳定市场持续恢复A公司资产，提升清偿能力，该决策对于A公司、对于全体债务人无疑是具有积极作用的，对破产程序能够起到重大推动作用。但百密一疏，在全体债权人的权益得到更强保障的同时，因A公司管理人无偿接管鞋城，却对无过错的承租人B公司造成了严重的损失，包括装修物的剩余价值损失、无法正常经营的停业损失等。
因B公司遭受不公平待遇，B公司代理人在与A公司诉讼案件中提出反诉，要求A公司赔偿装修损失以及停业损失，并要求将以上两项债务列为共益债务优先受尝。在装修物的剩余价值损失，已有法院判例支持以破产企业不当得利的形式列为共益债务；但B公司代理人同样主张将解除合同对承租人造成的停业损失也列为共益债务，优先受尝，理由就在于B公司牺牲合同利益，承担停业损失，而A公司接管不动产后选择替代B公司进行盈利，此部分利益对于B公司来讲构成不当得利。B公司的反诉，反而延缓了整体破产程序的推进。故管理人做出决策时，应当考虑平衡保护各方利益，单独牺牲他人利益而不予以补偿的行为不可取。
四、为确保破产程序顺利进行而单方解除租赁合同，其承租人遭受的损失应当属于公益债务优先受尝。
前文中已提及，无论管理人选择继续履行合同，还是单方解除合同，其目的都是为了保证破产程序的顺利进行，保证全体债权人的共同利益。结合共益债务的定义：“是指在人民法院受理破产申请后，为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。”可以理解为，只要是为了破产程序顺利进行，为了保障全体债权人的共同利益而产生的债务，即为共益债务。那么，管理人为达成以上目标，选择单方解除租赁合同，以更加迅速、实惠的方式使该不动产快速变现，积极增加债务人财产，为全体债权人的受尝提供了保证。该解除行为名副其实地属于“共益”行为，但唯独有一人没有享受到如此待遇，反而因此遭受了不应有的损失，即该不动产的原承租人。在众多债权人的受偿权都在积极增加的情况下，只有自身正在遭受不应有的损失，对于承租人来讲是有失公平的。如不能给予其恰当的补偿，承租人势必不会积极配合管理人接管该不动产，对于管理人对该不动产的下一步操作产生巨大的阻力，拖延破产程序的进程，增大管理人工作的难度以及成本，甚至产生诉讼纠纷，推迟了债权人财产分配的时间。本是一件互利互惠的事情，却无法顺利推进，其主要原因就在于对不动产承租人的不公平待遇，如若原承租人能够得到公平对待，在遭受损失的同时也能得到相应的补偿，便更有可能积极配合管理人工作，加快不动产的变现，大大增加解除租赁合同的可行性。本文认为，全体债权人利益的增加，是以无过错的承租人放弃合同利益为代价的，管理人既已通过解除合同，实现了有利于债权人利益的结果，相应地给予承租人因解除而产生的损失赔偿义务以共益债务的保障，可以兼顾公平，平衡保护各方利益。根据《企业破产法》第四十二条第一款：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”。而我们所讨论的情况恰恰与之相反，是管理人请求解除双方尚未履行完毕的合同而产生的债务，虽然在行为模式上，与本法条相反，但是其目的与实质却与法条完全一致，都是为了全体债权人的共同利益。从立法精神上来讲，将因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务列为共益债务，一方面是为了维护债权人的利益，保障破产程序的进行，另一方面也是为了鼓励对方当事人积极配合，和对对方当事人所付出的损失予以公平处理。同理，管理人请求解除合同的，同样符合本法条的立法精神，如果我们在把握本条款立法精神的基础上对本条款做出扩大理解，是否可以得出结论：“在解除合同更加有助于破产企业恢复资产、对于破产程序和全体债权人具有积极作用的前提下，管理人请求对方当事人解除双方尚未履行完毕的合同而产生的债务，应当列为共益债务。”需要特别说明的是，此处之所以做出“具有积极作用”的前提限定，是因为针对不同的案件要选择不同的处理方式，否则将会与《企业破产法》第五十三条产生冲突。《企业破产法》第五十三条明确规定：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。”那么就意味着，绝大多数因单方解除产生的债务应当适用本法条处理列为普通债权，但若符合上述限定情况，就应当灵活理解《企业破产法》第五十三条，而不能机械套用。
如此一来，对于管理人而言，在履行职责的同时可以兼顾多方的利益，避免出现单独损害一方利益的情况，更加平衡的保护了各方利益，让全部的债权人都能够公平地受偿，破产程序也能够顺利的推进；对于债权人而言，加速了破产企业财产的变现，债权能够得到更好地清偿；对于承租人而言，拥有共益债权意味着债权有更强力的保障，鼓励了承租人积极配合管理人的工作，减少破产程序的阻力，减少社会纠纷，同时也维护了公平公正。
在实务中，对于解除房屋租赁合同可能造成的承租人损失究竟属于何种债权也不尽相同。第一，关于承租人预付租金部分的损失，法院判决往往倾向于将预付租金作为不当得利列入公益债务予以清偿，其理由在于合同因解除而消灭，其已履行部分因合同解除而构成不当得利，应当予以返还，符合《企业破产法》第四十二条之规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：(三)因债务人不当得利所产生的债务。”第二，关于承租人在租赁房屋期间的固定资产添附、装修成本类损失，同样可以以不当得利的形式计入公益债务优先清偿。如前文中所举的案例，A公司管理人行使解除权后，取回了B公司承租的房屋，造成B公司装修成本等损失，在接管后，A公司仍可利用该装修继续经营增加了自身的盈利，B公司的装修投入致使承租房屋的价值得到了大幅提升，这致使得A公司全部债权人受益，但对A公司而言，是损害了B公司而构成不当得利。对于此类债务同样符合《企业破产法》第四十二条，可以列为公益债务优先偿还。以上两点均是增加了破产企业的资产，对破产程序起到了一定作用而产生的债务，但第三，因解除合同承租人无法正常经营而造成的经营损失，这是应当着重说明的一点。此种情形下，似乎无法将承租人经营损失与破产企业资产增加建立某种联系，但是否能够取得联系实际上取决于管理人的选择。管理人收回租赁不动产后，如果选择以拍卖、变卖不动产的方式变现该不动产，增加破产企业清偿能力，那么因承租人而额外增加的不动产价值只有承租人预先投入的租金，以及对不动产的修缮、装修而产生的剩余价值，此部分债务可以以不当得利的形式列入共益债务，承租人的经营损失并未起到增加破产企业的资产的效果，没有提高债权人的保障，故只能根据《企业破产法》第五十三条之规定，按照普通债权申报；如果管理人没有拍卖、变卖不动产，而是选择在接管不动产后替代承租人的地位，利用承租人建立的良好硬件基础和市场基础，以经营盈利的方式恢复破产企业财产。那么首先，无过错的承租人遭受到了损失，企业出租人因无偿接管经营而取得了利益，对于承租人而言当然构成不当得利；其次，破产企业利用承租人原本的市场基础进行盈利经营，提高了破产企业资产的恢复能力，提高了债权人的保障，但因导致承租人无法正常经营而产生赔偿承租人经营损失的债务，符合共益债务的定义。故无论从不当得利的角度，还是从共益债务的定义来看，承租人所遭受的经营损失都应当列为共益债务。
五、结语
破产管理人在实务中遇到有关房租赁合同单方解除的问题，需要综合考虑到破产企业、全体债权人和承租人三方的利益，并根据个案的特殊性灵活确定承租人的债权性质。尤其对于《企业破产法》第五十三条不能机械地套用，应当具体问题具体分析，并把握《企业破产法》第四十二条第一款的立法精神，最终根据实际情况确定因企业破产而解除的房租租赁合同所造成的各项债务究竟属于普通债务还是共益债务，以平衡保护各方利益，避免产生适得其反的效果。
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