2021-07-12
本书搜集整理了近年来法院和管理人遇到的有关破产法实务操作的105个疑难问题，根据《企业破产法》等法律法规司法解释，参考地方法院发布的破产审判指导文件以及学者观点和域外相关法律规定，对问题逐一解答，同时全面、深入、系统地阐述理由，并附有相应的参考依据。
28.出租人破产后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的不动产租赁合同是否有权解除？
【回答】
出租人破产后，管理人有权解除破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的不动产租赁合同。但是管理人在解除之前应当充分考虑解除不动产租赁合同的后果，对于未给破产财产造成严重负担或对承租人利益影响重大的租赁合同，可以与承租人协议变更租赁合同的内容，免除出租人修理维护等义务并允许承租人以按期支付租金为条件继续占有、使用租赁物。
【理由】
《企业破产法》对于管理人破产解除权的规定相对较为简单，且未对可得解除的合同类型加以限制。《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”因此，《企业破产法》并未对待履行合同进行分类，而是统一赋予管理人以解除权，即对于未履行完毕的双务合同，管理人一概享有解除权，不动产租赁合同也不例外。另一方当事人则享有催告和要求提供担保的权利。但是理论观点多认为，对于不动产租赁合同，应当限制出租人破产时管理人的解除权。
通过赋予管理人以解除权或选择权，其可以继续履行有利于债务人财产价值提高的合同，也可以拒绝履行造成负担或继续履行成本大于收益的合同。通过解除合同增加可在破产清算程序中供债权人分配的债务人财产，以最大程度地保护一般债权人的利益。[李永军：《破产法——理论与规范研究》，中国政法大学出版社2013年版，第116页。]或在重整程序中使债务人能够尽可能不中断地生存或经营下去。但这种解除权当为利益衡量之产物，若出于公共利益的维护法律有强制性规定，或合同性质具有特殊性，对方当事人因合同解除所受损失远大于解除合同增加的债务人的财产，也应当对管理人的解除权加以合理限制。一味追求破产财产价值的最大化，可能会危害合同关系的稳定性与可预测性，损害合同相对人的利益，甚至会影响市场交易安全和经济秩序。[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]
不动产租赁合同在性质上具有一定的特殊性。首先，这类合同的期限一般较长，且承租人为了从事经营活动往往根据业务所需对租赁标的物进行了装修改造。[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]其次，不动产租赁合同的解除无益于保全或增加债务人财产。因为租赁合同的存在并不会影响合同标的物的转让，管理人可以通过转让标的物所有权的方式实现债务人财产保值增值的目的，反而解除租赁合同一定会导致租金等收益的丧失。[兰晓为：《破产法上的待履行合同研究》，人民法院出版社2012年版，第204页。]再次，房屋租赁合同的远期“信用”属性不明显，通常不会导致出租人破产，因此承租人对房屋占有使用的稳定预期具有正当性。[许德峰：《破产法论——解释与功能比较视角》，北京大学出版社2015年版，第160页。]最后，不动产租赁标的物往往与承租人的生产生活紧密相连，承租人若因出租人破产这一非己所致的事实而丧失基本生活的凭依或生产经营必须的生产资料，对承租人而言颇为不公。[兰晓为：《破产法上的待履行合同研究》，人民法院出版社2012年版，第205页。]
从域外立法比较来看，域外各破产法普遍都承认不动产租赁合同的特殊性，都对出租人破产时管理人不动产租赁合同的解除权进行了限制。《美国破产法》第365条(h)规定，当债务人是出租人时，管理人有权拒绝履行未到期的不动产租约，承租人可以以拒绝履行为由终止租约，也可以以按期支付房租为条件，保留依据租约所享有的权利，继续占有或使用不动产。此时出租人在合同之下承担的修理、维护等义务可因拒绝而免除。承租人可以以租金给付义务抵销不履行造成的损失。而《德国破产法》第108条则规定，出租人破产不会对租赁合同的效力产生影响。实践中也有法院认为应当更加谨慎地回应不动产租赁破产解除的问题。北京市高级人民法院印发的《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》即规定，破产企业出租的房屋土地无租赁期限的，可以随时解除租赁合同，但应留给承租人合理的时间。破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理：（1）如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的原则。（2）如果该地点作其他开发更有价值，解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。
综上，理论界普遍认为，出租人破产原则上不应影响租赁契约的效力。但是因为《企业破产法》未作此特殊规定，租赁合同作为双务合同，管理人享有解除权。[李永军：《破产法——理论与规范研究》，中国政法大学出版社2013年版，第126页。]但是管理人可以不解除租赁合同，而是与承租人协商一致变更原租赁合同的内容，合理降低出租人对租赁物的维护与修理义务，适当降低承租人应支付的租金或允许承租人以租金抵销修理费用。还需要注意的是，若管理人解除租赁合同，因解除合同而产生的损害赔偿请求权是作为破产债权进行申报，但是租赁合同解除时装饰装修物的返还应属于基于财产返还义务所产生的债务，或属于取回权的客体，或属于共益债务，不能将之一概视为破产债权。否则会损害承租人的利益。[王欣新、乔博娟：《论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式》，载《法学杂志》2015年第3期。]
【参考依据】
《企业破产法》
第18条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》
第51条 破产程序中，对破产企业出租的房屋土地如何处理?
破产企业出租的房屋土地无租赁期限的，可以随时解除租赁合同，但应留给承租人合理的时间。破产企业出租的房屋土地有租赁期限但未到期的，应区别情况处理：
（1）如果承租人的各项财产情况表明可以继续使用，且该位置适于承租人发展的，则可以考虑继续履行租赁合同。继续履行的，拍卖时应向竞拍人做出说明，适用买卖不破租赁的原则。
（2）如果该地点作其他开发更有价值，解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。
《德国破产法》
第108条 （1）债务人关于不动产标的或房屋的使用租赁和收益租赁关系以及债务人的雇佣关系，以对破产财产具有效力的方式延续。对于债务人以出租人身份缔结的使用租赁关系和收益租赁关系，以上述标的已作为担保而移转给为购买或制造此种标的的融资的第三人为限，也适用本规定。
（2）对于在破产程序开始前的时间的请求权，对方当事人只能作为破产债权人予以主张。
《美国破产法》
第365条 （h）（1）（A）如果管理人拒绝履行债务人是出租人的未届期的不动产租赁，并且（i）管理人的拒绝导致违约，使得承租人依据条款性质、禁止破产的另行规定或者其他承租人达成的协议，享有终止合同的权利，承租人可以以拒绝履行为由终止租约；（ii）如果租约有关条款已经生效，承租人在剩余租期内，可以保留租约项下对租赁物及附属物的权利（包括关于支付租金的数额和时间、其他应由承租人负担的费用、使用、占有、安宁地享有、转租、转让或设置担保的权利）。若权利在非破产法中是可以强制执行的，则该权利可以更新或延展。
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原文出处：“破产法实务”微信公众号，主编：张善斌，副主编：张亚琼。
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